Grundstücksrecht
Grundstücksrecht
Kernstücke der notariellen Tätigkeiten sind die Beurkundung von Immobilienverträgen aller Art sowie die Beurkundung der damit zusammenhängenden Rechtsgeschäfte.
Grundstückskaufvertrag
Beim Grundstückskaufvertrag wird der im Grundbuch verzeichnete Bestand eines Grundstücks, das im Grundbuch mit Flur und Flurstück, Lage und Größe verzeichnet ist, verkauft.
Soll ein nicht bebautes Grundstück bebaut werden oder soll ein bebautes Grundstück flächenmäßig geteilt werden, so wird in der Regel zeitgleich mit der Beurkundung von den Parteien – je nach kaufvertraglicher Vereinbarung – die Realteilung durchgeführt. Hierbei geht es darum, ein im Grundbuch eingetragenes Grundstück zu teilen und nach Vermessung den verkauften Grundstücksanteil in ein neues Grundbuchblatt einzutragen. Die Behörde bildet nach der Vermessung neue Flurstücke. Notarielle Aufgabe ist es, nach der Teilung zu bestimmen, was der Kaufgegenstand sein soll. Das passiert mit der sogenannten Identitätserklärung.
Beim Grundstückskaufvertrag können je nach Lage behördliche Genehmigungen oder Atteste einzuholen sein, wie zum Beispiel das Negativattest, mit dem die Behörde bestätigt, dass sie auf ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch verzichtet.
Es kann aber auch spezielle landesrechtliche Erfordernisse geben, wie zum Beispiel eine Genehmigung nach dem Naturschutzgesetz oder aber die Einholung einer Genehmigung, sofern das Grundstück im Milieuschutzgebiet liegt.
Bei bebauten Grundstücken kann die Denkmalschutzbehörde eingeschaltet sein. In Altfällen kann die sogenannte GVO-Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung noch Bedeutung haben.
Das Notariat holt auch die Löschungsbewilligungen der Gläubiger hinsichtlich der abzulösenden Grundpfandrechte des Verkäufers ein. Die Gläubiger überreichen dem Notar die Löschungsbewilligung, die sie zugleich mit einem Treuhandvertrag verbinden. Aufgabe des Notars ist es dann, dafür zu sorgen, dass aus dem Kaufpreis zunächst die abzulösenden Gläubiger befriedigt werden und der Verkäufer den Kaufpreisrest erhält.
Wohnung- und Teileigentumskaufverträge
Bei Wohnungskaufverträgen wird, unternehmerisch ausgedrückt, eine nach Aufteilung eines Grundstücks in Wohneigentum entstandene Wohnung verkauft. Die Wohnung ist nach der Teilung in einem gesonderten einzelnen Wohnungsgrundbuchblatt verzeichnet. Rechtlich gesprochen bildet der Kaufgegenstand nicht die „Wohnung“, sondern ein quotaler, nach Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum gebildeter Miteigentumsanteil an einem Grundstück, das nach Flur und Flurstück, Lage und Gesamtgröße im Grundbuch verzeichnet ist, verbunden mit einer im Aufteilungsplan bezeichneten Wohnung, die zu Wohnzwecken bestimmt ist
Bei Teileigentum wird eine auf die gleiche Weise wie Wohneigentum gebildete Einheit verkauft, die aber anders als die Wohnung nicht zu Wohnzwecken bestimmt ist. Teileigentumseinheiten bieten sich zur gewerblichen Nutzung als Büro, Atelier, Praxis, Ladengeschäft etc. an.
Im Zuge der Abwicklung holt das Notariat alle erforderlichen Genehmigungen ein. Die häufigste Genehmigung ist die des Wohnungsverwalters. Ob diese Genehmigung einzuholen ist, bestimmt sich aus der Teilungserklärung. Das Genehmigungserfordernis findet auch Eintragung im Grundbuch selbst. Der Verwalter hat aber nur ein Widerspruchsrecht, wenn er beispielsweise positive Kenntnis davon hat, dass der Käufer finanziell nicht in der Lage sein wird, regelmäßig das Wohngeld zu zahlen, etwa, weil der Verwalter ihn aus anderen Objekten schon kennt. Für die Zustimmung des Verwalters ist die Beglaubigung seiner Zustimmung, also eine notarielle Tätigkeit, erforderlich. Dafür fallen Kosten an.
Weitere Voraussetzungen können in der Einholung behördlicher Genehmigungen bestehen. Sofern das Grundstück in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegt, ist die sanierungsrechtliche Genehmigung der Gemeinde bzw. in Berlin die des zuständigen Bezirksamtes einzuholen. Dieses hat nach den gesetzlichen Regelungen im Baugesetzbuch die Erteilung der Zustimmung zu prüfen und hiernach zu erteilen oder ggf. zu versagen.
Liegt das Grundstück im Milieuschutz, so ist die Genehmigung bei bereits erfolgter Aufteilung nicht erforderlich.
Zu berücksichtigen sind weitere Vorkaufsrechte. Handelt es sich um einen Erstverkauf nach Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum und bestand ein Mietverhältnis bereits zum Zeitpunkt der Errichtung und Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch, wobei das Datum der Eintragung maßgebend ist, so steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu. Der Mieter kann das Vorkaufsrecht binnen zwei Monaten ausüben. Entscheidet er sich selbst zum Kauf der Wohnung, so tritt er in den bereits beurkundeten Kaufvertrag mit dem Erstkäufer inhaltlich zu denselben Bedingungen ein.
Mietshäuser, Bestandsimmobilien
Bei der Veräußerung von Mehrfamilienhäusern (umgangssprachlich Berliner Mietshäuser, Bestandsimmobilien) gelten weitere Besonderheiten. Es handelt sich vielmehr um ein Gebäude, in dem sich mehrere Wohnungen befinden, wobei das Gebäude nicht in Wohnungs- oder Teileigentum aufgeteilt ist.
Es sind die Genehmigungen wie beim vorgenannten Grundstückskaufvertrag einzuholen. Ergänzend kommt hinzu, dass der Käufer in die bestehenden Mietverträge eintritt. Der Käufer wird hierzu im Vorfeld eine due diligence durchgeführt haben oder durchgeführt haben lassen.
Im Kaufvertrag sind Abgrenzungsfragen zwischen Käufer und Verkäufer zu berücksichtigen, etwa die Frage, wer und zu welchem Stichtag die Betriebskostenabrechnung machen soll, wie mit der Vermietung von freiwerdenden Wohnungen zwischen Abschluss des Vertrages und Eigentumsübergang im Grundbuch verfahren werden soll oder ob und welche Mietrechtsstreitigkeiten gerichtlich anhängig sind.
Auch ist eine Mieteraufstellung mit den zuletzt vereinbarten Mieten aufzunehmen. Ferner wird eine Kautionsliste beigefügt, da es oftmals zu Streitigkeiten nach Erwerb kommt, ob und in welcher Höhe der Mieter eine Kaution gezahlt hat und wo diese hinterlegt ist.
Kaufverträge nach MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
Verpflichtet sich der Verkäufer nicht nur zum Verkauf des Grundstückes oder einer Wohnung, sondern zugleich zur Erbringung von Bauleistungen, dann unterliegt der Vertrag zwangsweise den gesetzlichen Regelungen der MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung). Die MaBV berücksichtigt die Interessen des Käufers, während der Bauphase nur das bezahlen zu müssen, was der Verkäufer auch tatsächlich baulich geleistet hat. Auf der anderen Seite soll der Verkäufer ungeachtet seiner Vorleistungspflicht nicht während der genannten Dauer der Bauarbeiten in die volle Vorleistung gehen müssen. Die MaBV sieht daher die Zahlung entsprechend der gesetzlich niedergelegten Bauraten vor. Während der Bauphase wird der Käufer durch eine Vertragserfüllungsbürgschaft abgesichert.
Wird Wohnungseigentum errichtet, etwa ein vollständig neuer Komplex oder aber der Ausbau einer Bestandsimmobilie, ist zwischen der Abnahme der Arbeiten im Sondereigentum (der Wohnung oder der Teileigentumseinheit) und der Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu unterscheiden.
Der Abnahme als Begriff für die Erstellung der Bauleistung kommt in MaBV-Verträgen eine große Bedeutung zu. Sie ist wichtig für den Wechsel einer bestehenden Erfüllungspflicht des Verkäufers, die bis zur Abnahme besteht, zu einer vertraglich geregelten und gesetzlich bestehenden Gewährleistungspflicht. Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums als letzte Baurate löst dann auch die Zahlung für die letzte Rate aus. Solange die letzte Rate nicht an den Verkäufer gezahlt ist, kann das Eigentum auch nicht übergehen. In der Praxis kommt es deswegen regelmäßig zu zeitlich langen Abständen zwischen dem Abschluss des Kaufvertrages und der Eigentumsumschreibung.
Aufteilung, Begründung von Wohneigentum
Die Kanzlei bietet Aufteilern notarielle Begleitung an. Hierbei geht es um die Aufstellung von Teilungserklärungen, die Abgrenzungen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und die Begründung von Sondernutzungsrechten etc.
Der Eigentümer eines Grundstückes wird üblicherweise parallel vorgehen. Er wird einen Architekten mit der Erstellung der Bauzeichnungen des Objektes und der Schnitte beauftragen. Aufgrund dieser Zeichnungen wird der Eigentümer eine sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen. Die zuständige Behörde (in Berlin das zuständige Bezirksamt) prüft, ob nach Teilung im Einzelnen unabhängig voneinander zugängliche Wohn- oder Gewerbeeinheiten entstehen, die den behördlichen Anforderungen an Wohnraum bzw. an nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten entsprechen. Nach Prüfung wird die Behörde die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung erteilen.
Zeitgleich lässt der Eigentümer über das Notariat die Teilungserklärung aufstellen. Mit dieser Erklärung begründet der Eigentümer unter Aufteilung der Gesamtimmobilie Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten. Er teilt die Gesamtfläche in Miteigentumsanteile auf und ordnet diesen Miteigentumsanteilen quotal das Sondereigentum an einzelnen Einheiten zu. Auch bestimmt er, welche Flächen in Gemeinschaftseigentum verbleiben sollen und ob und an welchen Flächen er Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Eigentümer begründen will (zum Beispiel an einzelnen Kellerräumen, Stellplätzen, Gartenflächen, Terrassen). Im Gegensatz zum Sondereigentum bleibt eine Sondernutzungsfläche Teil des Gemeinschaftseigentums, jedoch wird die Nutzung dieser Sondernutzungsfläche einem Eigentümer ausschließlich und alleinig zugeordnet.
In der Teilungserklärung wird zugleich auch die Gemeinschaftsordnung aufgestellt. Hierbei geht es um das Miteinander der Wohnungseigentümer, die Rechte und Pflichten des Verwalters, die abstrakten Bestimmungen zur Berechnung des Hausgeldes, die Einberufung, Abhaltung und Abstimmung von und in Wohnungseigentümerversammlungen, die Absicherung der Wohngeldzahlungspflicht durch Zwangsvollstreckungsunterwerfungs-erklärungen eines jeden Eigentümers und vieles mehr.
Das Notariat begleitet langjährig Eigentümer in der Aufstellung von Teilungserklärungen unter besonderer Berücksichtigung der rechtlichen Anforderungen, der individuellen Wünsche und der tatsächlichen Gegebenheiten. Hierbei gilt es, die besonderen Regelungsbedürfnisse der Anlage mit Blick in die Zukunft der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft zu berücksichtigen und zugleich dem Eigentümer auch Vollmachten einzuräumen, die er zur Begründung der Gemeinschaft und beim Verkauf einzelner Wohnungen benötigt. So wird ein Eigentümer wünschen, dass er ohne die Zustimmung der ersten Eigentümer und bis zum Schluss des Verkaufs der letzten Einheit ohne Einholung der Genehmigung der anderen Eigentümer die Teilungserklärung ändern kann, Wohn- in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in Sondernutzungsrechte umzuwandeln oder umgekehrt oder bestimmte bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Aufgabe des Notariats ist es, die Teilungserklärung so zu gestalten, dass hierbei die Rechte der Eigentümer selbst nicht nachteilig berührt werden.
Finanzierung
In aller Regel wird ein Käufer seine Immobilie nicht mit eigenen Mitteln kaufen wollen, sondern wird eine Finanzierung über seine Bank o. Ä. wünschen.
Der Verkäufer räumt dem Käufer zu diesem Zweck bereits im Kaufvertrag das Recht ein, das Grundbuch mit einer Grundschuld zu einem Zeitpunkt zu belasten, in dem er, der Verkäufer, selbst noch Eigentümer der Immobilie ist. Das geschieht im Kaufvertrag durch Einräumung einer Belastungsvollmacht.
Um den Verkäufer aber auch zu sichern, dass ihm aus dieser Vollmacht kein Schaden entsteht, wird die Belastungsvollmacht mit einer sogenannten Sicherungsabrede verbunden. Wie diese aussieht, wird schon im Kaufvertrag definiert. Es muss klargestellt sein, dass der Käufer bei seiner Bank nur ein Darlehen aufnimmt, aus dem ausschließlich der Kaufpreis bezahlt wird. Wenn und soweit eine noch im Grundbuch eingetragene Bank oder ein anderer Gläubiger des Verkäufers von dem Kaufpreis zur Begleichung einer Restschuld der eigenen Bank oder Gläubigerin abzulösen ist, muss klargestellt werden, dass die Bank des Käufers zunächst die Bank des Verkäufers ablöst und erst danach den Differenzbetrag an den Verkäufer zahlt.
Neben weiteren grundbuchtechnischen Regelungen muss auch sichergestellt werden, dass den Verkäufer für die Finanzierung des Käufers und deren Absicherung durch die Eintragung einer Grundschuld keine persönliche Haftung trifft.
Das Notariat erhält mit Abwicklung des Kaufvertrages auf Antrag die Löschungsunterlagen der abzulösenden Bank des Verkäufers. Diese Bank nimmt den Notar mit einem Treuhandvertrag in die Haftung. Das Notariat muss im Zuge der Kaufpreiszahlung bei Vorliegen der vertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen sicherstellen, dass die Bank des Käufers bzw. der Käufer aus Eigenmitteln zunächst den Ablösebetrag an die Bank des Verkäufers und erst danach den Rest an diesen selbst zahlt.
Zahlungsabwicklung (Direktzahlung / Notaranderkonto)
Während bis vor einigen Jahren diese kompliziert wirkende Kaufpreiszahlung und Ablösung über ein Notaranderkonto abgewickelt wurde, sind alle Notare von der Dienstaufsichtsbehörde heute angewiesen, die Kaufpreiszahlung und Ablösung im Wege der Direktzahlung in die Wege zu leiten. Die Direktzahlung bietet für die Parteien die gleiche Sicherheit wie die Zahlung über ein Notaranderkonto. Nur in begründeten Ausnahmefällen darf der Notar heute auf das Notaranderkonto zurückgreifen. Diese besonderen Gründe sind in dem Vertrag ausdrücklich aufzunehmen. Selbst der übereinstimmende Wunsch der Parteien ist kein Grund für die Abwicklung über ein Notaranderkonto.