Consulenza legale

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Consulenza legale

Consulenza legale

Da tanti anni lo studio legale presta assistenza ai clienti stranieri, prevalentemente a clienti italiani e nel caso specifico sia a clienti residenti in Germania, sia a clienti che seguono delle attivita‘ a scopo di investimento in Germania, in materie diverse. Tramite un diretto contatto con il cliente lo studio risponde in lingua italiana alle piu‘ specifiche esigenze di piu‘ piccoli cosiccome piu‘ grandi protagonisti del mercato immobiliare.

Vi offro la mia consulenza legale in vari campi del diritto immobiliare e commerciale.

Aree di attivita‘:

 

Diritto immobiliare

Compravendita di immobili: residenziale/commerciale

Se avete intenzione di comprare o vendere un immobile vi offro la mia consulenza precontrattuale e contrattuale, sia con la redazione di contratti preliminari di compravendita (Reservierungsvereinbarung), sia con la redazione di contratti di acquisto o la verifica di contratti di vendita. Vi presto la mia assistenza per operazioni immobiliari sia a fini residenziali sia a fini commerciali.

L‘atto di acquisto richiede l’autenticazione notarile del contratto.

 

Lo svolgimento di un atto di acquisto in Germania differisce dal sistema italiano. La legge tedesca non conosce il preliminare o il precontratto. E‘ determinante soltanto il rogito che definisce tutte le modalita‘ accordate tra le parti. Mentre nel sistema italiano il trasferimento di proprieta‘ ha luogo nel momento in cui le parti fanno il rogito, i passi singoli per raggiungere la proprieta‘ sono diversi. Vale soltanto l’atto notarile in cui le parti stabiliscono tutte le condizioni e premesse del trasferimento di proprieta‘. Nel caso in cui fosse registrata ancora una ipoteca della banca del venditore nel catasto, lo studio notarile richiede tutti i documenti necessari per la cancellazione della ipoteca della banca iscritta.

 

Mettiamo a disposizione la nostra lunga esperienza nell’assistenza di clienti che non padroneggiano la lingua tedesca e cerchiamo di indirizzarli verso la scelta ponderatamente piu’giusta. Lo studio notarile si occupa infatti di tutto il disbrigo burocratico e legale come ad esempio il raccoglimento di tutti i permessi e nullaosta necessari allo svolgimento del contratto, per esempio il consenso dell‘ amministratore del condominio o il consenso del comune o dell‘ inquilino nel caso in cui esista un diritto di prelazione.

 

Il primo passo di uno svolgimento di un atto di acquisto e‘ l‘ iscrizione di una prenotazione nel catasto. La prenotazione tutela i diritti dell‘ acquirente nell’atto di acquisto. L‘ iscrizione di una prenotazione indica ai terzi che un atto e‘ in corso.

 

La registrazione di una prenotazione inoltre e‘ una premessa importante di esigibilita’di pagamento del prezo di acquisto.

 

Appena la prenotazione e‘ registrata nel catasto e l‘amministrazione ha dato il suo consenso all’atto in forma notarile ( ovunque necessario) e il notaio e‘ in possesso di tutti i documenti necessari per la cancellazione di gravami non assunti-particolarmente i documenti necessari per togliere le vecchie ipoteche- il notaio rilascia un documento che indica l’esigibilita‘ del prezzo di acquisto.

 

Successivamente l‘ acquirente paga il prezzo di acquisto e riceve le chiavi. A partire dalla consegna dell’oggetto di acquisto l‘ acquirente subentra in tutti gli obblighi, come per esempio il pagamento delle spese condominiali o delle tasse di proprieta‘ (Grundsteuer). A partire dalla consegna l’acquirente ha il diritto di usare l‘ogetto di acquisto o di riscuotere gli affitti.

 

L‘ultima premessa di trasferimento di proprieta‘ e‘ il pagamento delle tasse sull‘ acquisto degli immobili (Grunwerbsteuer).

Vi offro assistenza durante lo svolgimento dell’atto notarile fino alla trascrizione della proprieta‘.

 

 

Finanziamento

Se avete bisogno di un finanziamento, lo studio notarile si occupa della iscrizione della ipoteca a favore della banca finanziante nel catasto. L’iscrizione della ipoteca a favore della banca richiede la forma di un atto notarile. Il contratto di mutuo pero‘ richiede soltanto la forma scritta.

Diritti reali

Ogni tanto un cliente richiede l’iscrizione di una servitu‘ o la costituzione di vincoli personali o reali, o di un diritto di usufrutto. Aluni genitori spesso desiderano trasferire „la nuda proprieta‘“ai figli, richiedono pero‘ un diritto di usufrutto o un diritto di abitazione per se stessi. Lo studio presta assistenza in tutte queste materie.

Donazioni

I clienti spesso richiedono di trasferire un dritto immobiliare tramite una cessione ai figli, ogni tanto anche con la richiesta di una riserva, come per esempio un diritto di usufrutto o di abitazione. Il diritto tedesco offre la possibilita‘ di fare una donazione, di riservarsi pero‘ diritti propri all‘ oggetto di donazione. Si puo‘ iscrivere una prenotazione a favore del donatario che tuteli gli interessi del donatore stabiliti nel contratto. Lo studio vi accompagna e vi indirizza, infatti, anche in materie di donazione, fornendo la possibilita‘ di optare per la soluzione piu‘ giusta, che tuteli i genitori anche da eventuali conflitti che potrebbero sorgere con i propri figli. Per questa ragione lo studio notarile presenta ai clienti che vogliono effettuare una donazione un ventaglio di possibilita‘ atte a cautelarli e a permettere loro di prendere tali decisioni senza eccessive preoccupazioni per il futuro.

Progetti di divisione

Lo studio e‘ in grado di accompagnarvi in progetti di divisione di immobili interi con la predisposizione di atti di divisione e la loro registrazione catastale. Nella prima fase di un progetto di frazionamento il proprietario deve decidere se vuole sviluppare il progetto come persona fisica o tramite la fondazione preliminaria di una societa‘. Vi offo la consulenza ed assistenza per trovare la forma adeguata per il vostro progetto e vi spiego come fare i passi giusti.

Un architetto deve pianificare il progetto e deve fare la domanda del cerrtificato che definisce la unita‘ dei singoli appartamenti (Abgeschlossenheitsbescheinigung).

Il proprietario stabilisce poi la dichiarazione di divisione tramite l’aiuto del notaio. La dichiarazione di divisione contiene i millesimi degli appartamenti singoli nonche‘ il regolamento condominiale e fa riferimento alla planimetria del condominio.

La dichiarazione di divisione definisce anche il carattere della qualita‘ di proprieta‘. La legge condominiale tedesca divide la proprieta‘ in due categorie: la proprieta‘ comune e la proprieta‘ esclusiva. Oltre alla proprieta‘ la legge tedesca prevede anche i diritti di uso particolari alla proprieta‘ comune a favore dei proprietari singoli. Il proprietario frazionante puo‘ stabilire le forme di proprieta‘ e di diritti nella dichiarazionde di divisione.

MaBV (regolamento di costruttori e mediatori)

Se il venditore non vende soltanto la proprieta‘ di un immobile, ma si impegna oltre che nella vendita anche in lavori di costruzione dell‘ immobile, il diritto tedesco richiede una forma particolare dell’atto (MaBV) (MaBV: regolamento di costruttori e mediatori.) La legge“MaBV“ prevede il pagamento del prezzo di acquisto in rate che sono pagabili in percentuale in relazione ai lavori svolti e man mano che i lavori si dirigono verso il loro compimento il costruttore puo‘ esigere le rati mancanti fino ad arrivare al 100% del prezzo di acquisto.

Durante questo svolgimento il costruttore deve rilasciare determinate garanzie in relazione alle promesse iscritte nella descrizione dettagliata dei lavori che intende portare a termine.

La mia funzione e‘, in questo caso, quella di controllare l’esistenza delle premesse legali per il pagamento della prima rata.

Il venitore puo‘ successivamente chiedere il pagamento delle rate stabilite nell’atto di acquisto, conformemente al completamento dei lavori promessi.

Lo studio offre la consulenza legale sulle bozze che vengono conferite dal venditore e abbozza anche contratti individuali sotto il diritto del „MaBV“.

Aste

Lo studio legale presta assistenza anche nel caso di partecipazione ad aste. Ogni persona che abbia raggiunto la maggiore eta‘ puo‘ partecipare alle aste dei tribunali, anche gli stranieri possono prenderne parte. Generalmente non e‘ possibile visionare l’oggetto di acquisto prima dell‘ asta. Ogni persona che ha interesse nel prendere parte ad un’asta che offre un certo lotto ha il diritto di leggere la perizia del perito giurato. Chi vuole partecipare deve pagare un deposito del 10% del valore di mercato al tribunale competente che gli viene rimborsato nel caso in cui non se lo aggiudichi.                                                                             Non e‘ piu‘ possibile pagare il deposito in contanti.

Diritto societario

In ambito societario lo studio presta assistenza e consulenza alla clientela in materia del diritto societario, sia nella fase di costituzione, fusione, trasformazione, operazione straordinaria sul capitale e acquisizione di societa‘ sia in questioni di cessione di quote societarie, modifiche statutarie o la liquidazione della societa‘. Lo studio vi aiuta a trovare la migliore strategia e forma legale per il progetto di impresa perseguita.

Lo studio si occupa di tutti gli atti riguardanti le societa‘ di persone (in Germania: OHG, KG) e di capitali (GmbH, UG haftungsbeschränkt, AG). La consulenza viene offerta alle piccole e medie imprese nonche‘ alle societa‘ di maggiori dimensioni.

La OHG e‘ paragonabile con una societa‘ semplice del diritto societario italiano, mentre la KG corrisponde alla societa‘ accomandita. La GmbH trova il suo equivalente nella s.r.l.                La AG equivale alla s.a.

Il diritto societario tedesco conosce anche delle forme d’intesa, come per esempio la GmbH & Co. KG. Si tratta di una societa‘ accomandita di cui il posto della accomandataria viene assunto da una GmbH con lo scopo di limitare la responsabilita‘ personale dell’accomandatario.

La UG (haftungsbeschränkt) invece e‘ come una piccola GmbH con un capitale minimo.

Diritto familiare

Lo studio offre la consulenza legale anche nell’ambito di contratti matrimoniali e conferisce assistenza al cliente nella scelta del diritto applicabile. Nel caso in cui uno degli sposi o entrambi i coniugi non abbiano la cittadinanza tedesca, i coniugi devono scegliere in un primo momento il diritto applicabile al loro matrimonio. In un secondo momento si puo‘ stabilire il regolamento del contratto matrimoniale, per esempio la separazione die beni. Lo studio si occupa anche dell’esecuzione del trasferimento immobiliare a seguito di accordi di separazione e divorzio.