Annette Krause-Thiel LL.M.
Abogada y notaria

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Derecho inmobiliario

Las tareas de la notaría en cuanto al derecho inmobiliario

El ámbito principal de las tareas de la notaría es la elaboración y certificación de contratos de compraventa de terrenos y viviendas en propiedad. En este punto, la parte principal en la elaboración del contrato es conseguir que ambas partes se sientan representadas en él.

En el caso de que un edificio, por ejemplo un objeto inmobiliario en alquiler, se deba convertir en viviendas en propiedad, es decir, formar pisos separados en propiedad, entonces es necesario realizar una declaración de partición. En ella se deberá determinar qué partes del edificio pasarán en el futuro a pertenecer a unidades en propiedad. Otra de las actividades notariales es realizar el proyecto y la certificación de dichas declaraciones de condominio.

A menudo, la financiación para la compraventa de un inmueble se realiza con la ayuda de un banco. El banco asegura este tipo de financiación a través de una orden notarial de deuda inmobiliaria, la cual puedo realizar yo misma.

Asimismo, las órdenes de servidumbre (servidumbre de paso, derechos de paso, de entrada con vehículos o de tuberías, derechos de habitación, de usufructo) necesitan la función de un notario. Lo mismo sirve decir para cualquier clase de acción en el terreno de la propiedad, como por ejemplo la partición y unificación de terrenos.


Realización de un contrato de compraventa de terrenos

Para comprar un objeto inmobiliario en Alemania, se requiere la realización de un contrato notarial. El propietario del terreno o de la vivienda, debe ponerse de acuerdo con el comprador respecto las partes fundamentales del contrato. Principalmente, las partes deben acordar el precio de compra, así como la fecha de pago y demás modalidades del traspaso del bien. El notario debe examinar el registro de la propiedad en el que el terreno o vivienda esté inscrito y localizar las posibles cargas y gravámenes que contuviera el inmueble. En el registro de la propiedad se hallan la mayoría de las referencias legales del inmueble. En el contrato por notario, también se alcanzan las regulaciones sobre cuestiones legales y/o los fallos del objeto. En la certificación y realización del contrato de compraventa, el notario asume un papel neutral respecto a las partes que no le permite actuar como asesor legal de una de las partes presentes en exclusiva.

Una vez realizado el atestado notarial, la tarea del notario es la de proporcionar los documentos oficiales necesarios y verificar el cambio de propiedad en el registro de la propiedad. El comprador será el propietario, una vez que quede inscrito como tal en el registro de la propiedad. Dado que todo este proceso puede requerir algunos días, se recomienda al comprador una inscripción de transmisión preventiva de la propiedad. Esta defiende el derecho inalienable del (todavía) propietario a seguir disfrutando del inmueble y asegura al comprador el futuro derecho a la propiedad. Por regla general, este pagará el precio de compra cuando la inscripción de transmisión preventiva de la propiedad esté registrada a su nombre.

El precio de compra suele pagarse a la denominada cuenta de fideicomiso notarial, que administra el notario de forma fiduciaria hasta que el inmueble y el dinero puedan cambiar de dueño. El notario actúa como persona neutral, y se asegura que tanto el vendedor como el comprador reciban las prestaciones acordadas en el contrato. Asimismo, está obligado a realizar, siguiendo la correspondiente orden, y/o a hallar una solución en el caso de que existan deudas inmobiliarias a favor del acreedor o a ingresar la suma de la deuda financiera a favor del banco del comprador.

Antes de la transferencia de la propiedad, puede llevarse a cabo el traspaso del objeto de la venta. Esto va acompañado del denominado cambio de gravámenes/rendimientos, es decir, el adquiriente es a partir de ese momento el responsable del objeto comprado y asume todos los gastos corrientes, pero también obtiene el derecho a utilizarlo o alquilarlo.

Actualmente, el precio del impuesto a pagar por el adquiriente sobre el terreno de compra en Berlín asciende al 4,5%.