Annette Krause-Thiel LL.M.
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Zeitmietverträge – Eine Alternative zu Ferienwohnungen

Die Zeit der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen ist vorbei. Der Gesetzgeber hat diesem scheinbar lukrativen Geschäft aus vielerlei Gründen ab 1.5.2014 einen Riegel vorgeschoben. Für die Nutzung einer privaten Wohnung als Ferienwohnung erhebt das Land Berlin nun eine Ausgleichsabgabe.

Viele Eigentümer, die mit günstigen Preisen in den letzten 10 Jahren Wohnungseigentum gekauft haben, versuchen ihr Glück nun mit kurzfristigen Vermietungen. Die genaue zeitliche Grenze, wann eine „kurzfristige Vermietung“ noch die Nutzung als Ferienwohnung – damit ausgleichspflichtig – und wann es sich um einen dem BGB unterliegenden Zeitmietvertrag handelt, ist fließend. Rechtliche Regelungen gibt es hierzu nicht. Jede längerfristige Vermietung von mehr als 4 – 5 Monaten dürfte nicht mehr als typische Vermietung einer Ferienwohnung anzusehen sein.

Ist aber die zeitlich befristete Vermietung einer Wohnung nach BGB so ohne weiteres möglich? Gilt hier auch das Prinzip der Vertragsautonomie? Endet bei befristeten Mietverträgen das Mietverhältnis ohne weiteres? Vorsicht ist geboten, denn der
Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft, die die Privatautonomie überlagern.

Es bedarf eines in den Vertrag aufzunehmenden Befristungsgrundes der späteren Verwendung der Wohnung. Die gesetzliche Regelung nennt drei Befristungsgründe:

  1. die künftige Eigennutzung des Vermieters oder seiner Angehöriger
  2. die künftige Abriss,- Umbau- oder Instandhaltungsabsicht
  3. der künftige Bedarf für einen eigen Mitarbeiter

Die drei angegebenen Verwendungsgründe müssen der Wahrheit entsprechen und
realitätsgerecht sein.

Eigennutzungsbedarf besteht, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will. Es reicht aus, wenn der Vermieter die Räume für sich auch nur als Wochenend- oder Zweitwohnung nutzen will.

Modernisierungsinteresse besteht, wenn der Vermieter in zulässiger Weise die Räume so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Ob die Maßnahmen wirtschaftlich sinnvoll oder geboten sind, spielt keine Rolle. Kleinere Modernisierungsmaßnahmen, von denen offensichtlich ist, dass sie vom Mieter geduldet werden müssen (z.B. Fenstertausch, Heizungseinbau) rechtfertigen die Befristung nicht.

Betriebsbedarf besteht, wenn der Vermieter zugleich Arbeitgeber ist und für die Wohnung für eigene Mitarbeiter Belegungsbedarf hat.

Die Befristung ist nur wirksam, wenn sie schriftlich bei Abschluss des Vertrages dem Mieter zur Kenntnis gegeben wurde. Es empfiehlt sich, den Befristungsgrund schriftlich in den Mitvertrag von vornherein aufzunehmen, wenn das Mietverhältnis länger als 1 Jahr dauern soll. Keinesfalls genügt eine mündliche Abrede.

Sind die o.g. Voraussetzungen nicht erfüllt, so liegt ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis vor, das nur unter den engen Vorgaben der ordentlichen Kündigung gekündigt werden kann. In jedem Fall empfiehlt es sich, vor Abschluss eines Zeitmietvertrages rechtlichen Rat einzuholen.