Annette Krause-Thiel LL.M.
Rechtsanwältin u. Notarin

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Wegweiser für den Erwerb einer Immobilie

Wegweiser für den Erwerb einer Immobilie

Sie beabsichtigen den Erwerb einer Immobilie. Welche Punkte sind zu beachten?

Nachdem Sie das geeignete Objekt gefunden haben,  sind die Finanzierung und der Erwerb zu sichern. Der Kaufvertrag wird vom Notar unter Berücksichtigung der besonderen Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer erstellt. Der Notar prüft die grundbuchgemäße Lage  und fügt diese in den Vertrag ein. Die Parteien einigen sich über den Kaufpreis, den Zeitpunkt der Zahlung und des Besitzüberganges.

Das Eigentum geht erst mit der Umschreibung im Grundbuch über. Das kann einige Zeit in Anspruch nehmen. In der Zwischenzeit wird zugunsten des Käufers eine Eigentumsverschaffungsvormerkung (auch Auflassungsvormerkung) im Grundbuch eingetragen, die bewirkt, dass der Verkäufer das Grundstück oder Wohneigentum nicht anderweitig verkaufen kann und der Käufer den Kaufpreis schon zu einem Zeitpunkt zahlen kann, zu dem er noch nicht Eigentümer des Grundstücks ist.

Während der Abwicklung des Kaufvertrages wird der Notar etwaige Belastungen, die noch zugunsten einer Bank oder anderer Gläubiger das Grundbuch belasten, zur Löschung bringen. Das geschieht dadurch, dass der Notar den oder die Gläubiger anschreibt und sich die Löschungsunterlagen zu treuen Händen übermitteln lässt. Aus dem Kaufpreis wird eine etwaig noch bestehende Belastung gelöscht. Reicht der Kaufpreis hierzu nicht aus, zahlt der Verkäufer den Differenzbetrag. Der Käufer jedenfalls übernimmt das Grundbuch frei von Lasten der Gläubiger des Verkäufers. Der Kaufpreis wird auch erst gezahlt oder vom Notaranderkonto zur Auszahlung gebracht, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer das Eigentum lastenfrei erhält.

Zur Finanzierung nimmt der Käufer häufig ein Darlehen in Anspruch. Dieses wird zugunsten der Bank schon mit einer Grundschuld auf dem Kaufobjekt zu einem Zeitpunkt belastet, zu dem der Käufer noch nicht Eigentümer des Kaufobjektes ist. Hierzu erteilt der Verkäufer dem Käufer im Kaufvertrag eine sog. Belastungsvollmacht, aufgrund derer der Käufer die Grundschuld eintragen lassen kann. Ist die Grundschuld eingetragen oder durch eine sog. Notarbestätigung die Eintragung sichergestellt, zahlt die Bank des Käufers den Kaufpreis. Je nach Gestaltung des Kaufvertrages erfolgt das im Wege der Direktzahlung oder auf ein Notaranderkonto des Notars.

Der Notar holt während der Abwicklung des Kaufvertrages auch etwaig erforderliche Genehmigungen ein. Solche Genehmigungen können vielfältig sein. Bei Grundstückskaufverträgen sind gelegentlich behördliche Genehmigungen wie das Negativattest der Gemeinde, dass diese auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet, erforderlich. Manche Grundstücke liegen in Sanierungsgebieten, so dass die sog. sanierungsrechtliche Genehmigung notwendig sein kann. Wohnungseigentumskaufverträge bedürfen häufig der Verwaltergenehmigung. Sind Minderjährige oder Betreute am Abschluss des Kaufvertrages beteiligt, ist die sog. familienrechtliche Genehmigung vom Gericht einzuholen. Um all dies kümmert sich das Notariat.

Gelegentlich geschieht es, dass der Verkäufer den Kaufgegenstand verkauft, obwohl er noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Fälle dieser Art können darauf zurückzuführen sein, dass der Verkäufer Erbe geworden ist und als solcher noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, weil der Erbschein noch in Bearbeitung ist. Manchmal hat der Verkäufer das Objekt aber erst selbst kurz zuvor erworben oder ersteigert und veräußert es direkt. Hier ist es Aufgabe des Notariates für eine ordnungsgemäße Abwicklung zu sorgen.

Gelegentlich einigen sich Verkäufer und Käufer dahingehend, dass der Kaufpreis ein anderer sein soll als der beurkundete Kaufpreis. Es kann nicht deutlich genug gemacht werden, dass dies ein Schwarzkauf ist, der den gesamten Grundstückskaufvertrag nichtig macht, denn das, was gewollt ist, ist nicht beurkundet und das, was beurkundet ist, ist nicht gewollt. Ein solcher Schwarzkauf zieht eine Reihe von Unannehmlichkeiten und ggf. auch Prozessen vor Gericht nach sich und stellt darüber hinaus auch einen Betrug gegenüber dem Finanzamt hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dar.

Nach der Kaufpreiszahlung erfolgt der sog. Lasten-/Nutzenwechsel. Das bedeutet, dass der Käufer die Schlüssel vom Verkäufer erhält und Besitzer des Kaufobjektes wird. Zu diesem Zeitpunkt ist der Käufer noch nicht Eigentümer. Ist das Kaufobjekt vermietet, stehen dem Käufer ab diesem Zeitpunkt schon die Mieten zu. Unabhängig davon trägt er aber auch schon die Belastungen des Objektes, wie Steuern, Versicherungen, Hausgeld, etc. Ab Besitzübergang kann der Käufer auch schon Renovierungsarbeiten vornehmen. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass, sollte der Kaufvertrag aus welchen Gründen auch immer rückabgewickelt werden, der Käufer das Objekt in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen muss. Nur sog. notwendige Verwendungen, wie notwendige Klempnerarbeiten o.ä. können ersetzt verlangt werden.

Die Grunderwerbsteuer ist einen Einmalsteuer. Sie beträgt in Berlin 4,5% auf den Kaufpreis. In anderen Bundesländern kann die Grunderwerbsteuer differieren.

Unabhängig von der Grunderwerbsteuer ist die Grundsteuer. Sie wird von der Gemeinde auf das konkrete Kaufobjekt festgesetzt. Aus gesetzlicher Sicht des Finanzamtes haftet der Käufer ab Eigentumsumschreibung. Im Kaufvertrag einigen sich die Parteien aber vertraglich im Innenverhältnis, dass der Käufer ab Lasten-/Nutzenwechsel für die Grundsteuer verantwortlich ist.