Annette Krause-Thiel LL.M.
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Rechtsänderungen zu Formalitäten des Gewerbemietvertrages

Rechtsänderungen zu Formalitäten des Gewerbemietvertrages


Es kommt in der Praxis immer wieder vor, dass Mietverträge nicht am selben Tag, sondern an unterschiedlichen Daten vom Vermieter und vom Mieter unterschrieben werden. Das kann beim Abschluss von Gewerbemietverträgen zu erheblichen unangenehmen rechtlichen Konsequenzen führen.

Die Gründe, weshalb die Parteien den Mietvertrag nicht gemeinsam am selben Tag unterschreiben, können vielfältig sein; sei es, dass der Mietvertrag verschickt wurde, sei es dass sich der Mieter die Prüfung des vom Vermieter stammenden Vertragstextes vorbehält.

Die Rechtsprechung ging mit unterschiedlichen Ansätzen und Zeiträumen bisher davon aus, dass ein Gewerbemietvertrag nichtig ist, wenn zwischen Angebot zum Abschluss dem Mietvertrages und der Annahme des Angebotes durch die andere Vertragsseite zu viel Zeit verstrichen war. Was „zu viel Zeit“ bedeutete, war unter den Gerichten höchst umstritten und wurde unterschiedlich gesehen.

Ein Gewerbemietvertrag bedarf gem. §§ 550, 126 Abs. 2 BGB der Schriftform. Daran fehlt es bisher bei einem sog. konkludenten Abschluss. Auf ein Angebot (in der Regel des Vermieters) zum Abschluss eines Mietvertrages muss die andere Partei unverzüglich eingehen, d.h. es annehmen. Die unverzügliche Annahme hatte nach alter Rechtsprechung, die sehr unterschiedlich war, teils innerhalb von 5 Tagen, nach anderen Entscheidungen aber zumindest binnen zwei Wochen zu erfolgen. Eine verspätete Annahme eines Mietvertragsangebotes führte nach der bisherigen Rechtsprechung dazu, dass in der verspäteten Annahme ein neues, jetzt vom Mieter an den Vermieter gerichtetes, Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages zu sehen war, das vom Vermieter nie angenommen wurde. Damit entsprachen Angebot und Annahme nicht einander. Da beide Parteien in der Regel dachten, mit der  Unterschrift und dem tatsächlichen „Leben“ des Mietverhältnisses sei alles in Ordnung, war von einem Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten auszugehen. Ein solches konkludentes Vertragsverhältnis ließ die bisherige Rechtsprechung nicht für einen wirksamen, d.h. schriftlichen Mietvertrag ausreichen. Die Folge war, dass der Mietvertrag nichtig war. Ein nicht wirksam abgeschlossener Mietvertrag, der gegen das Schriftformerfordernis verstößt, gilt nach § 550 BGB als ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis, das mit der kurzen Kündigungsfrist gekündigt werden kann. Damit war die Langfristigkeit, die in Gewerbemietverträgen vereinbart wird, entfallen. Der Mieter konnte aus dem Mietverhältnis vorfristig ausscheiden oder ggf. neue Mietkonditionen mit dem Vermieter verhandeln. In Zeiten eines großen Gewerbemietangebotes konnte diese Rechtsfolge für die Vermieter unangenehme Folgen nach sich ziehen.

Mit seiner Entscheidung vom 24.2.2010 hat der BGH (XII 120/06) nun die Formanfordernisse heruntergefahren. Auch in Fällen verspäteter Annahme eines Mietvertragsangebotes genügt für die Formvorschriften der §§ 550, 126 BGB die „äußere Form“. Der Schutzzweck der Schriftform ist hiernach gewahrt, wenn der Gewerbemietvertrag einheitlich, d.h. von beiden Vertragsparteien, unterzeichnet ist. Der Warnfunktion des Schriftformerfordernisses ist genügt getan, denn derjenige, der, wenn auch verspätet, den Vertrag durchführen will, bedarf nicht der nochmaligen Warnung durch die gesetzliche Schriftform.

Für die Einhaltung der Schriftform müssen aber alle Vertragsparteien die Vertragsurkunde unterzeichnen. Es ist ein genaues Augenmerk darauf zu richten, wer zur Vertretung berechtigt ist. Bei Abschluss des Mietvertrages mit oder durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts müssen alle Gesellschafter den Vertrag unterschreiben, denn alle Gesellschafter sind zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt und verpflichtet. In manchen Verträgen findet sich aber, dass nur ein Gesellschafter unterschrieben hat. Unklar bleibt dann, ob er in eigenem Namen, als Vertreter der Gesellschaft oder gar im einen Namen und zugleich als Vertreter der übrigen Gesellschafter unterschrieben hat. Ein ähnliches Problem stellt sich, wenn bei einer GmbH oder Aktiengesellschaft nur ein Geschäftsführer oder Vorstand von mehreren Geschäftsführern oder Vorständen unterschrieben hat. Hier ist im Vorfeld genau zu prüfen, ob der die Unterschrift Leistende alleinvertretungsberechtigter Geschäftsführer oder Vorstand ist. Schon bei Aufnahme der Vertragsparteien sollte daher genau die Art der Vertretung und die Angabe der Stellung des Vertreters in den Vertragstext eingefügt und am Ende neben der Unterschrift als Vertretungszusatz noch einmal erwähnt werden.