Annette Krause-Thiel LL.M.
Rechtsanwältin u. Notarin

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Grundstücksrecht

Notarielle Aufgaben im Grundstücksrecht

Zum Hauptaufgabenbereich des Notariats gehört die Gestaltung und Beurkundung von Grundstücks- und Wohnungseigentumskaufverträgen. Hierbei ist das Hauptaugenmerk der Vertragsgestaltung, dass sich beide Parteien in ihren Vorstellungen in dem Vertragswerk wieder finden.

Soll aus einer Wohnanlage, z. B. einem Mietobjekt, Wohnungseigentum gestaltet werden, d. h. separate Eigentumswohnungen gebildet werden, so bedarf es einer Teilungserklärung. In dieser wird festgelegt, welche Teile des Gebäudes zu welcher Eigentumseinheit künftig gehören sollen. Zur notariellen Tätigkeit gehören auch der Entwurf und die Beurkundung derartiger Teilungserklärungen.

Oftmals wird die Finanzierung für den Erwerb einer Immobilie mit Hilfe einer Bank realisiert. Derartige Finanzierungen lässt sich die Bank durch notarielle Grundschuldbestellungen absichern, die durch mich vorgenommen werden können.

Auch die Bestellung von Dienstbarkeiten (Wegerecht, Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, Wohnrecht, Nießbrauchrecht) unterliegen notarieller Tätigkeit. Gleiches gilt für alle Arten von Eingriffen in Grundstückseigentum, wie z. B. die Teilung und Vereinigung von Grundstücken.


Abwicklung eines Grundstückskaufvertrages

Für den Erwerb einer Immobilie in Deutschland ist der Abschluss eines notariellen Vertrages notwendig. Der bisherige Eigentümer des Grundstücks oder der Wohnung muss sich mit dem Käufer über die wesentlichen Bestandteile des Vertrages einigen. Dabei müssen sich die Parteien vor allem über den Kaufpreis sowie das Zahlungsdatum und die anderweitigen Übergabemodalitäten verständigen. Der Notar muss das Grundbuch, in dem das Grundstück oder die Wohnung eingetragen ist, einsehen und möglicherweise Belastungen, die auf der Immobilie lasten, ausfindig machen. Aus dem Grundbuch ergeben sich die allermeisten rechtlichen Beziehungen der Immobilie. In dem notariellen Vertrag werden auch Regelungen zu Rechts- und/oder Sachmängelfragen getroffen. Bei der Beurkundung und der Abwicklung des Kaufvertrages nimmt der Notar eine neutrale Rolle zwischen den Vertragsparteien ein, die es ihm nicht erlaubt, auf lediglich einer Seite rechtsberatend tätig zu werden.

Nach der Erstellung der notariellen Urkunde ist es Aufgabe des Notars, die maßgeblichen notwendigen Unterlagen zu besorgen und die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt nachzuverfolgen. Eigentümer wird der Erwerber erst dann, wenn der Käufer im Grundbuch als solcher eingetragen worden ist. Da dieses Procedere einige Zeit in Anspruch nehmen kann, empfiehlt sich die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung für den Käufer. Diese beugt beeinträchtigenden weiteren Verfügungen des Veräußerers (noch immer Eigentümer) vor und sichert dem Käufer das künftige Eigentum. Er zahlt den Kaufpreis in der Regel erst dann, wenn zu seinen Gunsten die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.

Der Kaufpreis wird häufig auf ein sogenanntes Notaranderkonto gezahlt und vom Notar treuhänderisch verwaltet, bis die Leistung Immobilie und die Leistung Geld gegeneinander ausgetauscht werden können. Der Notar stellt als neutrale Person sicher, dass sowohl Käufer als auch Veräußerer jeweils ihre vertraglich zugesicherten Leistungen bekommen. Ihm obliegt es auch, bei einem entsprechenden Auftrag bestehende Grundschulden zugunsten der Gläubiger des Verkäufers zur Löschung zu bringen oder eine Finanzierungsgrundschuld zugunsten der Bank des Käufers eintragen zu lassen.

Vor der Eigentumsumschreibung kann bereits die Übergabe des Kaufobjektes (Schlüsselübergabe) erfolgen. Einher geht damit der sog. Lasten-/Nutzenwechsel, d.h. der Erwerber ist ab diesem Zeitpunkt für das Kaufobjekt verantwortlich, trägt bereits alle laufenden Kosten, kann aber das Kaufobjekt auch bereits selbst nutzen oder gegebenenfalls selbst vermieten.

In Berlin beträgt die auf den Kaufpreis zu zahlende Grunderwerbsteuer derzeit 4,5 %.