Annette Krause-Thiel LL.M.
Rechtsanwältin u. Notarin

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FAQ zum Immobilienkaufvertrag


 

Über welche grundsätzlichen Dinge müssen sich Verkäufer und Käufer beim Immobilienkauf einigen und welche externen Stellen sind einzubeziehen?


Der Abschluss eines Kaufvertrages erfolgt nur wirksam zur notariellen Urkunde eines Notars. Vor der Beurkundung müssen sich Verkäufer und Käufer über das Objekt, die Höhe des Kaufpreises, die Art der Zahlung des Kaufpreises, Zahlungstermin und  Lasten- Nutzenwechel  (Übergang des Besitzes) einigen. Der Notar erstellt, nachdem er Einsicht in das Grundbuch genommen hat, den Kaufvertragsentwurf. In die Einigung sind ggf. noch Dritte einzubeziehen, deren Zustimmung erforderlich ist. Zu denken ist hier an die Genehmigung des Verwalters beim Wohnungseigentumskaufvertrag, das Negativattest der Gemeinde darüber, dass diese ihr Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch nicht ausübt, weiterhin erforderliche öffentlich-rechtliche Zustimmungen wie die Genehmigung nach der Grundstückverkehrsordnung (darüber, dass keine vermögensrechtlichen Ansprüche anhängig sind), die Genehmigung, falls das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt, die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung, falls eine der Parteien minderjährig oder beschränkt geschäftsfähig ist, etc. .

Was ist, wenn noch eine Grundschuld zugunsten einer Bank des Verkäufers im Grundbuch eingetragen ist und der Verkäufer seinen Kredit noch nicht abgezahlt hat?

Häufig ist beim Verkauf eines Objektes noch eine Grundschuld einer Bank des Verkäufers als Sicherheit im Grundbuch eingetragen. Zur Löschung dieser Grundschuld ist die Löschungsbewilligung der eingetragenen Bank in notarieller Form erforderlich. Der Käufer will in der Regel die Grundschuld nicht übernehmen, sondern das Grundstück oder die Wohnung lastenfrei erwerben. Wenn das Darlehen, das durch die Grundschuld  absichert ist, noch nicht vollständig zurückgezahlt ist, wird die Bank die Löschung der Grundschuld von der Zahlung des noch offenen Kredites aus dem Kaufpreis und, wenn dieser nicht ausreicht, von einer Differenzzahlung des Verkäufers abhängig machen. Um die Abwicklung des Kaufvertrages nicht zu behindern, wird die Bank dem Notar einen Treuhandauftrag erteilen mit der Anweisung, dass der Notar die ihm überreichten Löschungsunterlagen erst verwenden darf, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

Was bedeutet Zahlung über Notaranderkonto?

Das Notaranderkonto ist  ein Sonderkonto, das der Notar bei einer Bank einrichtet und auf das der Kaufpreis zu treuen Händen des Notars bezahlt wird. Der Notar zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn sichergestellt ist, dass der Käufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Wird dem Notar eine Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers erteilt, dann löst der Notar zunächst von dem treuhänderisch vereinnahmten Kaufpreis bei Auszahlungsreife die Bank ab und überweist hiernach einen eventuellen Restbetrag an den Verkäufer. Finanziert der Käufer den Kaufpreis selbst ganz oder teilweise, dann hat der Notar auch die Anweisungen der finanzierenden Bank zu beachten. Die Zahlung über das Notaranderkonto ist  dann sinnvoll, wenn Verbindlichkeiten abzulösen sind und Treuhandauflagen von einer oder beiden Banken der Kaufvertragsparteien erteilt werden oder der Kaufpreis finanziert wird. Das Notaranderkonto ist aber auch dann sinnvoll, wenn die Parteien einen raschen und sicheren Lasten-/Nutzenwechsel vereinbaren wollen.

Was bedeutet Direktzahlung?

Bei einer Direktzahlung hat der Notar nichts mit der Zahlung oder Weiterleitung des Kaufpreises zu tun. Eine eventuell noch eingetragene Grundschuld ist von den Parteien selbst zur Löschung zu bringen. Das geschieht so, dass der Notar den Parteien die Fälligkeit des Kaufpreises zu den Bedingungen, die im Kaufvertrag vereinbart wurden, mitteilt und der Käufer den Kaufpreis dann direkt an den Verkäufer oder ganz oder teilweise an dessen Bank zahlt. Die Bedingungen der Kaufpreisfälligkeit sind, dass zugunsten des Käufers eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die den Übereignungsanspruch des Käufers sichert. Ferner müssen dem Notar alle Löschungsunterlagen der Gläubiger vorliegen, die zur Lastenfreimachung erforderlich sind. Bei einer Direktzahlung ist die Fälligkeit in der Regel nicht auf den Tag genau  zu bestimmen, da nicht genau vorhersehbar ist, wann die Auflassungsvormerkung vom Grundbuch eingetragen wird und die erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Es ist dann Sache des Käufers, die Zinsen, die die Bank bis zum Tag der Ablösung fordert, zu berechnen und direkt den Teil, der an die Bank bzw. an den Verkäufer direkt zu zahlen ist, zu errechnen. Da der Tag der Kaufpreiszahlung nicht genau im Vorfeld bestimmbar ist, kann auch der genaue Tag des Lasten-/Nutzenwechsels nicht konkret bestimmt werden.

Was ist, wenn der Käufer den Kaufpreis mit Hilfe eines Bankkredites zahlt?

Die Bank, die den Kaufpreis ganz oder teilweise finanziert, verlangt Sicherheiten. Die Sicherheit ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zugunsten der finanzierenden Bank. Um dem Käufer die Finanzierung zu ermöglichen und selbst den Kaufpreis zu erhalten, gewährt der Verkäufer dem Käufer eine sog. Belastungsvollmacht. Diese erlaubt dem Käufer, den Kaufpreis mit einer Bank zu finanzieren und zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch zu einem Zeitpunkt eintragen zu lassen, in dem der Verkäufer noch formeller Eigentümer des Grundbesitzes ist. Die Belastungsvollmacht wird dem  Käufer unter konkreten Bedingungen, die im Kaufvertrag bestimmt werden, gewährt. Hierzu gehört z.B., dass der Käufer die Grundschuld nur für einen Kredit eintragen lassen darf, der der Zahlung des Kaufpreises dient (also nicht zu anderen Zwecken) und der Käufer den Verkäufer auch nicht persönlich im Kreditvertrag verpflichten darf.

Die Grundschuld ist ein Sicherungsmittel zugunsten der Bank. Sollte der Käufer seinen Kredit nicht regelmäßig mit Zins und Tilgung bedienen, kann die Bank den Kreditvertrag unter Einhaltung gesetzlicher Fristen (frühestens 90 Tage) kündigen und den gesamten zu diesem Zeitpunkt offenstehenden Kredit zur sofortigen Zahlung fällig stellen. Zahlt der Käufer dann seinen Kredit nicht zurück, kann die Bank die Zwangsversteigerung in das Grundeigentum betreiben. In der Regel lässt sich die Bank in der Grundschuldbestellungsurkunde zugleich auch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Käufers über den Kredit erteilen, für dessen Rückzahlung der Käufer die persönliche Haftung übernimmt. Die Bank kann dann nach Kündigung sich nicht nur aus dem besicherten Grundvermögen bedienen, sondern auch die persönliche Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Käufers betreiben.  Die sog. Zweckbestimmungsvereinbarung oder auch Sicherungsabrede genannt verbindet Grundschuld und Darlehensvertrag miteinander und sorgt dafür, dass die Bank nicht den gesamten in der Grundschuld niedergelegten Betrag vollstrecken kann, wenn der Käufer schon einen Teilbetrag zurückgezahlt hat.

Die Grundschuld ist eine notarielle Urkunde; der Darlehensvertag und die Zweckbestimmungsvereinbarung werden hingegen nur privatschriftlich unterschrieben.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Eine Auflassungsvormerkung oder auch Eigentumsverschaffungsvormerkung genannt ist das erste Recht, das für den Käufer nach Abschluss des Kaufvertrages im Grundbuch eingetragen wird. Es hat eine Schutzfunktion und verhindert, dass der Verkäufer das Objekt bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung noch einmal an einen gutgläubigen Dritten veräußern kann. Die Auflassungsvormerkung wird zeitnah nach der Beurkundung des Kaufvertrages eingetragen. Sie wird gelöscht, wenn der Käufer endgültig als Eigentümer im Grundbuch vermerkt ist.

Was ist eine Auflassung?

Die Auflassung ist der rechtstechnische Begriff dafür, dass sich die Parteien darüber einig sind, dass das Eigentum von dem bisherigen Eigentümer auf den Erwerber übergehen soll. Sie wird von den Parteien in der Regel im Kaufvertrag, manchmal auch gesondert nach Abschluss des Kaufvertrages erklärt. Hierin bewilligen und beantragen die Parteien, dass das Grundbuchamt den Eigentumsübergang im Grundbuch eintragen soll.

Wann und in welcher Höhe ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

 Die Grunderwerbsteuer ist eine Einmalsteuer, die auf den Kaufpreis zu entrichten ist. In Berlin beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf aktuell 6 % des Kaufpreises, in Brandenburg beträgt sie ab dem 01.07.2015 6,5 % des Kaufpreises. Der Notar ist verpflichtet, der Steuerbehörde den Abschluss des Kaufvertrages anzuzeigen. Einige Wochen hiernach (je nach Arbeitslast des Finanzamtes) wird der Käufer dann den Steuerbescheid mit Zahlungsaufforderung erhalten. Nachdem der Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt hat, erhält der Notar die sog. Unbedenklichkeitsbescheinigung, die zur Umschreibung des Grundbuches beim Grundbuchamt vorgelegt werden muss.

Ab wann wird die Grundsteuer geschuldet?

Die Grundsteuer, deren Höhe sich nach der jeweiligen Gemeinde bestimmt, ist regelmäßig auf das Eigentum zu zahlen. Sie wird aus der Sicht des Finanzamtes fällig, wenn der Erwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Im Kaufvertag einigen sich die Parteien allerdings zumeist darüber, dass der Erwerber ab Lasten-/Nutzenwechsel, d.h. ab Besitzerlangung, für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich sein soll.

Was geschieht, wenn ein im Grundbuch eingetragener Eigentümer verstorben ist?

Im Falle des Todes eines Eigentümers sind die Erben durch Vorlage eines Erbscheins oder eines notariellen Testamentes gegenüber dem Grundbuchamt als Berechtigte nachzuweisen. Das Grundbuchamt nimmt dann eine Grundbuchberichtigung auf den Erben als neuen Eigentümer vor.

Wann besteht ein Vorkaufrecht eines Mieters und wie ist dieses auszuüben?

Hat ein Eigentümer sein Eigentum in einer Teilungserklärung in einzelnes Wohn- oder Teileigentum aufgeteilt und sind die einzelnen Wohnungen zu diesem Zeitpunkt von Mietern bewohnt, so steht den Mietern ein gesetzliches Vorkaufrecht zu. Im Fall der Erstveräußerung des so begründeten Wohnungs- oder Teileigentums können die Mieter die jeweilige kaufgegenständliche Wohnung zu den Bedingungen erwerben, zu denen ein Käufer  sie kaufen würde. Hierbei werden die Mieter im Fall des Erstverkaufes nach Teilung über den Abschluss eines Kaufvertrages informiert. Sie können dann innerhalb von 2 Monaten entscheiden, ob sie selbst den Kaufvertrag mit dem Verkäufer zu den identischen Bedingungen abschließen wollen oder nicht.

Wann ist die Zustimmung eines Ehepartners erforderlich, wenn dieser nicht selbst Partei des Kaufvertrages ist?

Das Familienrecht sieht den Schutz der Familie und der wirtschaftlichen Verhältnisse der Familie vor. Hiernach ist im Fall, dass ein Ehepaar im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft lebt, die Zustimmung des anderen Ehegatten zum Vertrag erforderlich, wenn sein Ehepartner als Käufer oder Verkäufer an einem Kaufvertrag beteiligt ist und es sich hierbei um dessen wesentliches Vermögen handelt.

Was ist, wenn eine der Vertragsparteien noch minderjährig ist?

Minderjährige dürfen selbst bei Schenkungen, erst recht aber bei Kaufverträgen, nur verpflichtet werden, wenn es sich um ein lediglich vorteilhaftes Rechtsgeschäft für sie handelt. Deshalb ist vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch die vormundschaftsgerichtliche Genehmigung für die vom gesetzlichen Vertreter des Minderjährigen vorgenommene Rechtshandlung erforderlich. Hierbei ist es egal, ob der Minderjährige etwas verkauft oder kauft  oder geschenkt erhält. Das Vormundschaftsgericht prüft das beabsichtigte Rechtsgeschäft. Es wird entweder einen Ergänzungspfleger bestellen oder sich ein Gutachten über die Werthaltigkeit vorlegen lassen.

Kann ein Eigentümer trotz der Anordnung der Zwangsversteigerung sein Grundeigentum trotzdem verkaufen?

Befindet sich das Grundstück in der Zwangsversteigerung, wird der Eigentümer häufig versuchen, den Zuschlag durch den Abschluss eines Kaufvertrages abzuwenden. Die Anordnung der Zwangsversteigerung führt zu einer Beschlagnahme des Grundstücks zu Gunsten des betreibenden Gläubigers, in der Regel der Bank. Sie wirkt jedoch lediglich als sog. relatives Veräußerungsverbot, so dass Verfügungen des Eigentümers nur gegenüber dem betreibenden Gläubiger unwirksam sind. Sie führt weder zu einer absoluten Veräußerungsbeschränkung des Eigentümers noch zu einer Grundbuchsperre.  In der Praxis wird aber der Eigentümer, der sein Grundeigentum veräußern will, die Bank zuvor einschalten, denn der Käufer will ohne Belastung kaufen und die Bank will den Kaufpreis erhalten. Aus dem vereinbarten Kaufpreis wird die Forderung der Bank abgelöst, die Bank nimmt den Versteigerungsantrag bei Gericht zurück und bewilligt die Lösung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch. Ein rechtzeitiges Einschalten der Bank vor Abschluss des Kaufvertrages empfiehlt sich. Sieht die Bank den Kaufpreis als realistisch an, wird sie auch das Versteigerungsverfahren zwischenzeitlich ruhen lassen.

Müssen beide Parteien eines Kaufvertrages bei Beurkundung persönlich anwesend sein?

Die persönliche gleichzeitige Anwesenheit beider Parteien bei Beurkundung des Kaufvertrages ist nicht erforderlich. Die Parteien können sich auch durch eine andere Person vertreten lassen. Es gibt dann entweder die Möglichkeit, den Vertreter zuvor mit einer notariellen Vollmacht zum Abschluss des Kaufvertrages auszustatten oder aber im Nachhinein die Erklärungen des Vertreters notariell zu genehmigen. Eine Vertragspartei, die sich im Ausland aufhält, kann die Genehmigung auch bei der deutschen Botschaft oder vor einem deutschen Konsul im Ausland vornehmen. Wichtig ist nur, dass die Bestimmungen des Beurkundungsgesetzes gewahrt sind.

Was bedeutet ein Bauträgervertrag?

Ein Bauträgervertrag ist eine Vertragsgestaltung, bei der sich der Verkäufer (Bauträger) zum einen zur Übereignung seines Eigentums, zum anderen aber auch zur Erbringung bestimmter Bauleistungen, die sich aus einer Baubeschreibung und/oder einzelnen Bestimmungen im Vertrag ergeben, verpflichtet. Die Zahlung des Kaufpreises erfolgt nach dem jeweiligen Baufortschritt. Der Gesetzgeber hat zum Schutz des Käufers mit der Makler- und Bauträgerverordnung Regelungsmechanismen zum Schutz des Käufers aufgestellt. Es soll der Käufer vor dem Verlust seiner Anzahlungen für den Fall geschützt werden, dass der Verkäufer das Bauwerk nicht fertigstellt oder in die Insolvenz gerät. Der Bauträger darf die Zahlungen erst annehmen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind und ein entsprechender Baufortschritt erreicht ist.  Der Kaufvertrag über das Grundstück und der Werkvertrag über die Errichtung des Gebäudes oder dessen Ausbau bilden regelmäßig eine Einheit. Je nachdem, ob das Eigentum mit Grundschulden belastet ist, wird der zur Lastenfreistellung erforderliche Betrag entweder auf dem Notaranderkonto solange hinterlegt bis das Vertragsobjekt durch den Gläubiger freigestellt ist, oder auf einem Sonderkonto des Bauträgers bei der Gläubigerbank hinterlegt in Verbindung mit einer Freistellungsverpflichtung des Gläubigers. Der Bauträgervertrag ist in der Regel ein sehr komplexes Vertragswerk mit vielen gegenseitigen Sicherungsmechanismen.