Annette Krause-Thiel LL.M.
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Erhaltungs- und Umwandlungssatzung und Milieuschutz

Erhaltungs- und Umwandlungssatzung und Milieuschutz

Aufgeschreckt von der Gefahr städtebaulicher Maßnahmen zur Förderung des Milieuschutzes, zum Schutz vor Mietsteigerungen und behördlichen Restriktionen tragen sich derzeit viele Eigentümer in Berlin mit der Überlegung, eine Aufteilung ihrer Immobilie im Wege der Vorabteilung vorzunehmen. Was steckt dahinter?

Nach § 172 Baugesetzbuch kann eine Gemeinde wie das Land Berlin eine Erhaltungssatzung zur Erhaltung und Bewahrung der städtebaulichen Eigenart eines Gebietes beschließen. Ziel ist es, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet zu erhalten und sozialen Veränderungen entgegenzuwirken bzw. vorzubeugen. Gewachsene Strukturen sollen erhalten bleiben. Damit können Baumaßnahmen beschränkt oder versagt werden, aber auch die Aufteilung einer Gebäudeeinheit in Wohneigentum verhindert werden.

Im September 2014 sind beispielsweise in 4 Gebieten soziale Erhaltungsverordnungen zum Milieuschutz in Kraft getreten. Sie betreffen im Bezirk Tempelhof-Schöneberg die Gebiete Barbarossaplatz/Bayerischer Platz, Bautzener Straße, Kaiser-Wilhelm-Platz und demnächst voraussichtlich die Schöneberger Insel. Weitere Erhaltungsverordnungen sind beispielsweise in Treptow-Köpenick in 11 verschiedenen Gebieten, aber auch im Bezirk Pankow in einigen Gebieten erlassen worden.

Welche Konsequenzen ergeben sich daraus?

Eigentümer von Wohnbauten oder Wohnungen, die in einem Erhaltungsgebiet liegen, müssen den Rückbau (Abriss) und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen behördlich beantragen und sich genehmigen lassen. Die Behörde kann bauliche Maßnahmen ablehnen oder an Auflagen binden. Derartige Auflagen können in der Begrenzung des Modernisierungsumfangs, der Untersagung von Grundrissänderungen wie beispielsweise die Zusammenlegung von Wohnungen, ebenso wie in der Untersagung von Umnutzungen von Wohnungen in Gewerbe oder Ferienwohnungen liegen.

In die öffentliche Diskussion ist die Frage getreten, ob beispielsweise die Versagung des Einbaus eines Gäste-WC’s, Panoramafenster oder die Verlegung von Fußbodenheizung rechtens ist. Noch deutlicher wird das Problem des Eingriffs in Eigentumspositionen aber, wenn es um die Versagung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht. Denn neben der sozialen Erhaltungsverordnung wird regelmäßig eine Umwandlungsverordnung erlassen. Das bedeutet, dass die Umwandlung eines Miethauses in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig wird und versagbar ist. Nur in wenigen Fällen, beispielsweise in Nachlassangelegenheiten, muss trotz Umwandlungssatzung eine Genehmigung auch wirklich erteilt werden.

Fazit: Wer sich mit dem Gedanken der Aufteilung trägt, sollte es jetzt tun.