Annette Krause-Thiel LL.M.
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Contratto a tempo – alternativa alla casa per le vacanze?

Contratto a tempo – alternativa alla casa per le vacanze?

Sono passati i tempi in cui si dava in affitto l’appartamento come casa per le vacanze. Per vari motivi il legislatore dal 1° maggio 2014 ha messo un freno a quest’attività in apparenza lucrativa. Ora il Land Berlino riscuote delle imposte perequative per l’uso di un appartamento privato come casa per le vacanze.

Tanti proprietari, avendo comprato proprietà condominiali negli ultimi dieci anni a prezzi molto favorevoli, ora tentano la fortuna con contratti d’affitto di durata limitata. Quand’è che una “locazione di durata limitata” adempie le condizioni per l’uso da casa per le vacanze ed è quindi soggetta all’imposta perequativa, e quand’è che si tratta di un contratto d’affitto a tempo e quindi soggetto al BGB (codice civile)? I limiti di tempo non sono ben definiti e non esiste un regolamento legale al riguardo. Tutti gli affitti con una duratura che supera i 4 – 5 mesi non saranno da considerare più alla stregua dell’affitto tipico di una casa per le vacanze.

È comunque possibile affittare senza problemi ai sensi del BGB (codice civile) un appartamento per un tempo limitato? L’autonomia contrattuale vale anche in questo caso? Il rapporto locatario, in caso di contratto d’affitto di durata limitata, finisce senza che si creino problemi? Bisogna stare attenti, poiché il contratto d’affitto a tempo è legato a delle condizioni legali ai sensi dell’art. 575 BGB (codice civile), le quali sono sovrapposte all’autonomia privata.

La limitazione della durata di un rapporto di locazione richiede un motivo preciso, il quale deve far riferimento al futuro utilizzo dell’appartamento. Il regolamento legale indica tre motivi per una limitazione della durata del contratto:

  1. L’uso proprio in futuro da parte del locatore o da parte di un suo parente;
  2. L’intenzione di demolire o ristrutturare l’appartamento oppure di eseguire lavori di manutenzione;
  3. L’uso in futuro di un dipendente o collaboratore.

I tre motivi sopra indicati riguardanti l’uso, devono corrispondere alla verità e alla realtà.

Sussiste l’esigenza d’uso proprio, qualora il locatore desideri usare i vani dell’appartamento per se stesso, per i suoi familiari o per un altro membro della famiglia. È anche sufficiente, che il locatore intende usare l’appartamento per se stesso esclusivamente nei fine settimana oppure da seconda casa.

Sussiste l’interesse di modernizzazione, qualora il locatore intenda modificare o risanare i vani in modo legittimo cosicché a causa di tali lavori, la continuazione del rapporto di locazione sarà gravemente ostacolata. Non importa se le misure da intraprendere siano ingegnose o opportune dal punto di vista economico. Piccoli lavori di modernizzazione (per esempio il cambio delle finestre, l’installazione dell’impianto di riscaldamento) i quali evidentemente devono essere accettati dal locatario, non giustificano la limitazione della durata del contratto.

Sussiste l’esigenza aziendale, qualora il locatore contemporaneamente sia anche datore di lavoro e come tale abbia bisogno dell’appartamento per i propri impiegati/collaboratori.

La limitazione della durata è efficace purché essa sia stata notificata al locatario per iscritto al momento della conclusione del contratto. Si raccomanda di iscrivere il motivo della limitazione contrattuale del rapporto di locazione subito nel contratto, qualora il rapporto di locazione debba durare più di un anno. Un accordo verbale non è sufficiente in nessun caso.

Qualora non sussistano le suddette premesse, si tratta di un contratto locatario a tempo indeterminato; Tale contratto può essere disdetto, rispettando le disposizioni riguardanti la disdetta contrattuale ordinaria.

In ogni caso si raccomanda di ricorrere a una consulenza legale prima di stipulare un contratto d’affitto con durata limitata.