Assistance légale

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Assistance légale

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Depuis de nombreuses années notre étude vous conseille en français sur toutes les questions relatives au droit de l’immobilier, des sociétés, de la gestion de patrimoine, du droit de la famille et des successions. Si vous résidez en Allemagne ou si vous avez l’intention d’y investir sans avoir l’expérience d’un système juridique étranger, le notaire et ses collaborateurs sauront vous conseiller au mieux et rendre vos décisions efficaces et sûres. Notre cabinet vous accompagne et vous apporte des conseils juridiques lors de la préparation d’une vente, l’achat d’un bien ou une donation, de même si vous souhaitez constituer une société ou céder vos parts sociales.

Droit immobilier

Achat et vente d’un immeuble résidentiel ou de commerce

Le recours au notaire est indispensable lors d’un achat ou d’une vente d’un immeuble. Notre étude conseille les parties sur les clauses à insérer, rédige les actes et vous accompagne tout au long de votre vente ou de votre achat. Nous nous occupons de toutes les preuves cadastrales d’un achat ou de la vente d’un bien immobilier, nous vérifions la propriété, l’état hypothécaire de l’immeuble, les servitudes, les droits de jouissance.

Dans le système allemand relatif au transfert de la propriété, il n’existe pas d’avant-contrat ou de promesse de vente comme en France. Seul l’acte notarié règle les conditions préalables du transfert de la propriété. Si une hypothèque de la banque au vendeur est encore enregistrée au cadastre, le notaire demande les documents nécessaires pour la radiation de l’hypothèque auprès de la banque et s’occupe également des droits de préemption du locataire.

En cas d’achat d’un appartement les conditions préalables du transfert de la propriété sont comme suit : lorsque la prénotation au cadastre (Vormerkung) qui donne la garantie en faveur des droits de l’acquéreur envers autrui est inscrite au cadastre, que le syndic a autorisé, le cas échéant, le contrat, que le notaire possède tous les documents de la banque utile à la radiation de l’ancienne hypothèque, le notaire remet la notification de l’échéance du paiement de prix d’achat (Fälligkeitsmitteilung) à l’acquéreur et au vendeur. Après avoir payé le prix d’achat au vendeur ou à la banque du vendeur, l’acquéreur reçoit les clefs de l’appartement. À partir de ce moment l’acquéreur doit payer la taxe foncière (Grundsteuer) et les charges de l’appartement et peut en faire usage. Si l’appartement est loué l’acquéreur reçoit les loyers du locataire. La dernière condition préalable à l’inscription du transfert de propriété est le paiement des impôts sur l’acquisition de l’immeuble (Grunderwerbsteuer).

L’étude met pleinement ses compétences à votre service et s’occupe d’effectuer les demandes et de rassembler toutes les autorisations et tous des documents nécessaires à votre projet.

Financement

Si vous avez besoin d’un financement pour votre projet d’achat le notaire vous aide à inscrire au cadastre une hypothèque en faveur de votre banque. L’hypothèque est aussi un acte notarié. Le contrat de prêt en revanche est un contrat simple qui ne nécessite pas de forme.

Le cabinet vous assiste par ailleurs dans toutes les questions relatives à l’inscription des droits d’autrui dans le cadastre, par exemple le droit d’usufruit, d’habitation ou de jouissance. Souvent les parents qui donnent un immeuble à leurs enfants veulent se réserver un droit sur le bien donné. Nous parlerons de votre situation pour mieux comprendre vos souhaits et vos idées et nous vous assisterons afin de les faire apparaître dans le cadastre.

Donation

Une personne peut de son vivant transmettre à un bénéficiaire, tel qu’un conjoint ou à ses enfants, à titre gratuit une partie de son patrimoine, que ce soient des immeubles, des sommes d’argent, des valeurs mobilières ou des parts d’une société. La loi allemande permet des se réserver des droits, comme un droit de  d’usufruit, un droit d’habitation ou un droit de résiliation de la donation. Notre étude vous conseille sur vos projets de donations et vous aide à trouver la solution la plus appropriée à vos idées et la plus idoine à éviter les conflits, notamment avec les héritiers.

Division en lots

Notre étude accompagne aussi les promoteurs dans le processus de la division d’un ensemble immobilier en lots de copropriétés à titre privatifs, par exemple en appartements et parties communes. Le propriétaire d’un bâtiment entier peut le lotir en appartements ou unités individuelles, c’est-à-dire en différentes parties privatives et communes. Il faut planifier à l’avance la division et l’inscription des appartements individuels dans le cadastre sur la base d’une déclaration de division avec l’accord des services de l’urbanisme (Abgeschlossenheitsbescheinigung).

Le promoteur peut être un particulier ou une société. Notre cabinet vous accompagne et rédige l’état descriptif de la division en lots et en quotes-parts de la copropriété et un cahier des règles d’usage, de gestion et son mode d’organisation (Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung). Le cadastre érige un livre foncier relatif à chaque appartement ou unité privée dans le bâtiment.

Le promoteur peut également instaurer sur la base de la loi allemande des droits de jouissance, par exemple le droit de jouissance d’une cave, d’un jardin ou d’un emplacement.

MaBV (règlement de la vente d’un promoteur/constructeur)

La loi allemande prévoit des règles particulières si l’acquéreur achète un immeuble d’un promoteur/constructeur qui vend le bien et qui réalise simultanément les travaux de construction. L’acquéreur paye le prix d’achat par versements échelonnés en rapport avec l’achèvement des travaux. Les travaux sont définis exactement dans le cahier des charges du promoteur (Baubeschreibung).

L’acte notarié établit, sur la base du règlement MaBV, les étapes des travaux et en conséquence les échéances de paiement. Dans un système assez complexe de garanties de travaux et d’échéances, le promoteur est tenu de réaliser les travaux de construction et l’acquéreur doit payer en fonction de l’achèvement des travaux.

Le rôle du notaire dans ce processus est de surveiller les conditions préalables à l’échéance du payement. Le notaire est fiduciaire de la banque et des instituts qui donnent des garanties pendant la phase de construction de l’immeuble.

Notre cabinet vous propose d’une part une assistance légale de contrôle les ébauches fournies par le promoteur, d’autre part nous rédigeons aussi des contrats de promoteurs/constructeurs.

Vente judiciaires immobilières

Notre étude vous conseille aussi dans les affaires de ventes judiciaires immobilières au tribunal. Ces ventes sont publiques et ouvertes à tous, particuliers et professionnels. En général, il est rarement possible de visiter l’immeuble avant la vente judiciaire. Les informations concernant le bien en vente judiciaire sont réunies dans un cahier des conditions de vente qui peut être consulté au greffe du tribunal. On y trouve aussi une expertise sur la valeur de l’immeuble.

Celui qui veut participer à la vente judiciaire immobilière doit déposer une caution bancaire de 10 % de la valeur de l’immeuble mentionnée dans l’expertise.

Droit des sociétés

Vous pouvez contacter également notre cabinet en matière de droit des sociétés. Dotée d’une solide expérience du droit commercial et droit des sociétés, je vous offre un service individualisé et personnalisé.

Notre cabinet conseille et accompagne les particuliers et les entreprises dans l’ensemble de leurs problématiques, notamment la création d’une société, l’acquisition et la cession de sociétés ou de participations, les augmentations de capital, les restructurations, les transformations juridiques d’une société, les apports en nature et en numéraire et les liquidations.

Je conseille des startups en leur proposant des solutions juridiques personnalisées, par exemple la constitution d’un « UG haftungsbeschränkt » qu’il est possible de créer avec un capital minimum et transformable en GmbH dans une seconde étape, lorsque les sociétaires disposent du capital.

Notre cabinet s’occupe de tous des actes nécessaires à la création d’une société de personnes, par exemple la création d’une société civile (Gesellschaft bürgerlichen Rechts), d’une société en nom collectif (OHG) ou d’une société en commandite. Toutes ces formes de société s’appuient sur la responsabilité personelle des sociétaires. Les sociétés de capitaux prévoient la responsabilité limitée des sociétaires, telle que la société à responsabilité limitée, GmbH, qui trouve son équivalent dans la SARL de la loi française, ou la société anonyme, AG, qui trouve son équivalent dans la SA. En Allemagne le capital de constitution d’une GmbH monte à 25 000 euros ; avec un apport minimum à l’ouverture de 12 500 euros, tandis que le capital d’une AG monte à 50 000 euros dont la moitié doit être payée à l’ouverture.

La loi allemande connaît aussi la forme composée de deux sociétés. La forme la plus commune est la GmbH & Co. KG. Il s’agit d’une KG, c’est-à-dire d’une société de personnes. Le partenaire qui assume la responsabilité personnelle, c’est-à-dire le commandité (Komplementär), sera remplacé par une société à responsabilité limitée, c’est-à-dire d’une société de capital, dans le but affiché de limiter la responsabilité du commandité.

Droit familiale

Si vous avez l’intention de vous marier et que vous êtes étranger ou qu’un des conjoints n’a pas la nationalité allemande, notre cabinet vous assiste pour rédiger un contrat de mariage.

Au préalable, il faut déterminer la loi applicable aux effets patrimoniaux, ensuite il est nécessaire de choisir le régime matrimonial, par exemple la séparation de biens.

Je vous offre également un service de consultation en matière de partage amiable des biens en cas de divorce et de transfert de propriété immobilière suite à la liquidation du régime matrimonial et de l’indivision.

Droit international des successions

Notre cabinet vous accompagne aussi dans les affaires de succession internationale.

Une succession internationale est la succession d’une personne qui décède dans un pays autre que celui de sa nationalité ou de sa résidence ou encore qui laisse des biens dans un pays autre que celui de sa nationalité ou de sa résidence. Les règles nationales en matière de succession varient considérablement d’un État membre à l’autre.

En premier lieu, il faut déterminer la loi applicable à une succession internationale si les biens ou le défunt, particulièrement des immeubles, se trouvent en Allemagne ou dans un autre pays à l’étranger.

Le règlement européen des successions prévoit que la loi qui s’applique en matière de successions internationales est celle de la dernière résidence du défunt. Ce règlement vous permet de choisir par testament si votre succession obéit à la loi de votre nationalité ou plutôt à la loi de votre résidence. Notre cabinet se met pleinement à votre service et vous aide à anticiper et optimiser les règles de la succession à votre testament.

Le règlement européen des successions a créé entre autres un certificat successoral européen délivré par l’autorité en charge de la succession comme preuve de la qualité d’héritier, de légataire ou d’exécuteur testamentaire dans tous les États membres, sans qu’une procédure spéciale ne soit requise. Le certificat successoral européen est important si le défunt originaire d’un État membre possède un bien, en particulier un immeuble, en Allemagne. En présentant le certificat européen de succession, il est possible de corriger facilement le cadastre.

Notre étude s’occupe par ailleurs de demander un certificat successoral européen délivré en Allemagne par le tribunal compétent en matière successorale.

S’il y a plusieurs héritiers, ils forment tout d’abord une communauté d’héritiers et doivent arbitrer eux-mêmes la répartition de la succession, le cas échéant avec l’aide d’un notaire, si celle-ci comprend des biens immobiliers.

Notre étude vous accompagne également en cas de partage amiable des biens, de répartition du patrimoine héréditaire et d’attribution des lots en Allemagne.